在二手房价格的评估中，其五大因素的影响最为关键：

　　1、首要因素：位置、地段。2、房屋使用年限与小区管理及配套设施。在同一地段，修建年代越近，配套设施越齐全，小区管理越到位的二手房，价格自然也就越高，由此产生的房屋差价每平方米甚至可达到2000元左右。3、户型朝向。坐北朝南这样的户型是普遍受欢迎的。同等户型不同朝向的二手房价格一般都有大约200元/平方米的落差。4、房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响大约在每平方米几百元，同时对于房屋的出售速度也有着一定的影响。装修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。5、关键的因素——折旧费。房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%;钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1.4%左右。

　　一般情况下，二手房的价格只要买卖双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只有出现以下几种情况才需要评估：1、一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，往往就要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后通过参考评估价格确定双方的交易价格。2、进行房地产保险时做评估，可分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。3、向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。

　　有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。4、二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

　　在未来的二手房交易中，由于交易成本增加，要么将增加的交易成本传递到买家，要么卖家愿意减少转手利润，这或多或少会对买卖双方决策产生一定的影响。二手房评估价依据市场变动进行上调，重要的作用还在于将会增加炒房者的成本、抑制住房的投资需求，从而达到稳定房价的目的，但以评估价作为征税依据无疑是把双刃剑，其在抑制投资炒房者的同时，也加重买卖双方的税负。

　　而目前二手房交易相关税种，无论法律上规定由买方承担，还是由卖方承担，实际操作中主要视双方协商的结果。买方市场中自然买方占据主动，承担的税负就少;卖方市场中则恰恰相反。而当前苏州楼市正处于调整期，谁占优势就看各自的议价能力了，因此新规究竟如何对二手房产生影响，在今后的一段时间内还会逐步有所显现。更难确定这现象是否会扩散至全国各大城市，一旦出现，市场会出现新的降价风波!

　　今年5月以来，深圳房价就出现调整以来的新低，一度跌破万元，“负资产”开始大量逐渐浮现。与此同时，深圳楼市的“拐点”效应正在快速蔓延到全国，目前据5月份数据显示，全国房价房价涨幅趋缓，二手房价格首次出现下降。作为二手房交易一个重要的衡量标准，评估价一直是影响双方能否成功交易的关键要素之一。从今年7月1日起，苏州市在全国率先实行二手房评估费上调政策，使其成为进一步规范二手房交易市场，打击“阴阳”合同的重要举措，但由此引发出一笔新的费用由买卖双方谁来支付，目前尚无定论。

　　现在二手房市场上的部分消费者是带着明显的观望心理，他们放弃了一手房市场而选择二手房市场的目的就是为了买到更加低价的房子，因此会尽量压低成交价。其次，二手房的卖出方要因为某种原因急于卖掉自己的房子，常见现象如下：1、房屋的质量确实存在问题，且急于出手，那么他对于买方压价的行为在一定幅度内自然是能够接受的。2、房屋本身质量完好，由于资金短缺等原因而急于卖掉，在这种情况下，在客观价位的基础上考虑一定的变现折扣，也是卖方能够接受的。买方与卖方一个愿打一个愿挨，最终自然会导致成交价低于客观价。反之，如果买入方为了就学、工作等原因要急于买进，而购房的选择余地较少，就有可能导致成交价的上升。另外，交易双方的谈判技巧、房源供需状况都会影响到最终的成交价格。当然不同的估价目的产生不同的估价结果。

　　目前二手房市场卖方普遍以净价的方式，将包括评估费等在内的税费转嫁到买家身上。如果二手房评估价标准上调，同时规定在二手房交易中，如果成交价高于这个标准就按实缴税，低于标准的要以评估价为准，最近来这一新标准受到了众多买房者的关注。在二手房评估价上调标准公布之后，苏州市的二手房中介公司极为关注其对二手房市场可能产生的影响。