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随着住宅商品化时代的来临以及政府对个人购买住房的大力扶持，个人住房贷款已不是一件新鲜事。不论是想买一手新楼盘，二手商品房，还是已购公房，银行都有相应的贷款服务品种供消费者选择。
然而伴随着银行住房贷款服务种类越来越多样化，让广大购房者弄不清楚的问题也越来越多，比如选择哪家银行的贷款、贷多少钱、多少年、怎样还贷等等。安家置地房地产经纪公司就住房贷款中比较重要的几个问题做出了如下分析，供消费者参考。
银行的选择
既要贷款，首先要选择一家自己信得过的银行。银行的信誉，办事效率，每个银行所能提供的不同的贷款品种、衍生产品及增值服务以及消费者的个人偏好、习惯等都影响着消费者的选择。然而，从上个世纪80年代建行率先登陆个人房贷市场近20年以来，消费者在选择银行方面的余地并不大。包括工商银行、建设银行、中国银行和农业银行在内的四大国有银行先要和开发商签订一份协议，然后为由开发商提供担保的个人购房者提供贷款。形象的讲，这种贷款模式还属于“批发”的形式。直到去年7月，民生银行推出“不指定楼盘按揭贷款”才打破了以往的格局，变“批发”为“零售”，个人消费者可以自由地选择自己偏好的银行，而不一定要到开发商指定的银行去贷款。作为后起新秀的商业银行包括：光大、中信、北京商行等也先后加入到直接面对消费者的个人房贷队伍中来，此外商业银行还具有手续简便、批贷快、还款方式灵活的优越性。
贷款方式的选择
贷款方式指的是商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种。所谓商业贷款是银行利用自营性资金为申请人发放贷款，此种贷款的特点是利率较高，五年以下（含）年利率为4.77％，五年以上为5.04％，但贷款额度高，时间长。公积金贷款也叫委托贷款，即银行接受北京市住房资金管理中心的委托，以公积金存款为资金来源向符合条件的申请人发放的贷款。银行只是受他人的委托，因此对申请人的条件、贷款限额和贷款最高年限都是由住房资金管理中心制定和审核的，且对申请人的条件比较严格，贷款额度和贷款最高年限都比不上商业性贷款，但此种贷款利率较低，五年以下（含）年利率为3.60％，五年以上为4.05％。第三种组合贷款就是将商业贷款和公积金贷款组合起来，贷款利息和还贷年限也分别按各自的额度计算。
还贷方式的选择
目前的还贷方式除了一年期以内为到期一次还本付息以外，常见的还有“等额本息还款法”和“等额本金还款法”两种方式。有关这两种还贷方法哪个更好的讨论以前也常常见诸报纸，那这两种还贷方式究竟有哪些异同？
前者每月偿还的金额相等，但利息与本金的组合比例在不断变化。在偿还初期利息支出最多，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加；后者每月偿还等额本金的同时还清当期未还的本金所产生的利息。随着未还清本金的逐渐减少，利息也依次递减。两者的相同点在于都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的，都是随着剩余本金的逐月减少利息也随之减少。举个简单的例子：200000元贷20年，如果用等额本息还款法还贷的话，20年累计偿还利息132358.5元，还贷总额为332358.5元，每月需要还1384.8元；如果用等额本金还款法还贷的话，20年累计利息总额为112065元，还贷总额为312065元，但第一个月需还贷1763.3元，以后逐月递减3.88元。按照这个速度计算，8年以后每月的还款额才降到1384.8元并继续逐渐减少。
从上面的例子不难看出，在贷款额度、贷款期限、贷款利率均相同的条件下，“等额本息还款法”的利息总额比“等额本金还款法”的利息总额要高，但相应的，前者前期的还款压力比后者小。两种还贷方式的计算原理是完全相同的，并不存在孰优孰劣的情况，而要看哪种还款方式更适合自己。安家置地提醒消费者：一般来说，“等额本息还款法”比较适合家庭负担人口少，预期收入比较稳定或有所增加的借款人，而“等额本金还款法”更适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人。
摘自《北京晚报》李世男 |
