车位规范

2009年2月4日 8:55:48    亿房网编辑 【 】【打印位网友发表评论

  小区里面的公共配套设施属于全体业主所有,如果车位是公共设施,开发商就不对其享有所有权,更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。

    关于小区内地面车位,看看房产证,里面有一栏“土地使用权面积”,如果一个小区的物业被全部卖出,就意味着开发商对该小区的土地使用权面积已经全部分割给业主,即开发商对该小区的土地使用权已经消灭,小区的所有土地的使用权归全体业主所有,那么小区的地上车位当然就只能归全体业主。如果开发商未卖出全部物业,也是按持有物业的土地使用权面积所占比例,对小区的土地享有相应的业主权利份额。

    物业管理公司,对小区的物业和土地不具所有权或使用权,对小区地面车位他们只具有行使被业主所赋予的管理义务范围内的权力。因此对小区地面车位的收费,物业管理公司只能收取管理的劳务费,而不能是租金,劳务费金额由业主根据市场寻价或招标决定。

    关于小区内地下车位,小区地面上的土地使用权面积已经瓜分完毕,但地下或建筑物下还埋藏一个没有产权——即不享有小区地面上的土地使用权面积的车库,它是在政府的各种强制性的规划要求下,开发商不得以建造的,它既不能分摊给地上带产权的房屋——车库的使用权还属开发商,政府也没有强制业主必须按开发商满意的价格租用它,所以它通常成为开发商的一块心病。当然,任何人也没有权力要求开发商把地下车库当作开发必须的代价接受,开发商有权任意处置使用权属于自己的地下车库:无非是租出或售出使用权。另外,小区还有一种人防平战结合改建的地下车库,其所有权在人防办,业主想租就去找人防办——这是租用者与被租物的所有权者之间的对话,除非开发商握有人防办出具的代理授权证明,业主处置方式同上。

    如果车位不属于小区内公共配套设施,开发商必须取得车位的所有权,房产管理部门在进行审批时,会予以核准,会发一个车位的《所有权证》,里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权,包括车位的数目、面积等。在这种情况下,开发商是可以将车位的使用权卖给业主的,这种交易的实质是租赁。此外,开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的,对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动,购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。

  如果开发商把广大业主共有的车位私下卖掉,而这些产业并非属于开发商的,业主最后拿到手的只是一纸合同,而不是产权证,这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护。

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