预测:房价2016年见顶 2020年将进入大跌模式
来源:楼市参考 2016年04月13日 08:55
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[摘要]25-34岁的年轻人正是中国的购房主力人群,这就是被很多专家所鼓吹的什么“刚性需求。”最近在研究2000年和2010年的中国人口普查数据,发现了一些有趣的东西,可能对中国大城市的房价指引非常有意义。

房价2016年见顶 2020年进入大跌模式

最近在研究2000年和2010年的中国人口普查数据,发现了一些有趣的东西,可能对中国大城市的房价指引非常有意义。

先看一个基本的数据表格,这是2010年人口普查10-39岁人口数量,每5岁一个年龄段。

2010年人口普查数据

以上面的这个表格为基础,不考虑男女比例问题,假定每过五年有0.5%的人因为各种意外而去世,我整理出来另外一个表格:

人口增长预测

上面这个表格想告诉你什么呢?想告诉你2005年、2010年、2015年、2020年、2025年这5个年份中国25-34岁的人口。

是的,你没猜错!25-34岁的年轻人正是中国的购房主力人群,这就是被很多专家所鼓吹的什么“刚性需求”(这个词儿完全是一些无德专家造出来的词汇,需求只有有效需求和无效需求之分,并没有什么刚性不刚性的——年收入5万元,面对1000万元的房子,再怎么刚性也无效需求)。

众所周知,1998年中国才开始在全国推行房改政策,强调通过商品房解决城市居民的居住问题,而全国主要城市真正的房价上涨则开始于2003年。

总结这10多年来房价上涨最主要的三个原因:

一、货币超发;二、土地垄断;三、真实需求上升。

关于货币超发和土地垄断问题,我此前的文章中都提过,这是中国房价泡沫被推升至如此之高的核心原因。但另一方面,从市场需求来分析,从2000年到2020年,也的确是中国房屋需求的高潮期。

过去的13年里,无数从农村和中小城市出来的年轻人到大城市打拼,他们需要购置房屋,由此推高了大城市特别是一线城市的房价,包括北上深这三个城市的房价更是被推升到脱离了地球引力的天价……

如果你认可“25-34岁的年轻人是中国大城市购房主力人群”这个判断的话,那么2015-2016年就是这种真实需求的顶峰——2.27亿25岁-34岁的年轻人需要居住条件,其中很大一部分的他们需要在城市,特别是在大城市购置房屋。

如果不是因为买不起房的话,这个需求高峰期将一直持续到2020年——换句话说,2020年之前,因为真实需求持续存在,只要政府愿意,他们可以通过土地政策、货币政策乃至户籍政策,把大城市住房价格稳定在目前的极高水平上。

更糟糕的是,在中国几乎所有人都知道——中国的房价已经严重透支未来需求。就在年轻人需求最高峰时期,二三线城市的房价却从2014年就开始走下坡路,哪怕是这一轮政府强力救市都无法挽救。

一旦过了2020年,伴随着25-34岁年轻人人口的断崖式下跌(从2.25亿骤降到1.72亿,近1/4的降幅),别说什么二三线城市的房价还有可能上涨,即使一线的北上广深大城市里,政府想要保持房价稳定,恐怕也是无能为力了。

除非、除非、除非——你想到了,除非有人不顾一切的滥发钞票,但如果真出现了这样的恶性通货膨胀,恐怕就不仅仅是房价上涨那么简单了。

参考阅读:

亿房百科名词:不动产证(内含武汉不动产证最新政策)

亿房百科名词:户型(教你买房辨别最佳户型)

亿房百科名词:购房资料准备(内含买房最新资料准备)

亿房百科名词:购房资金准备(内含买房最新资金准备)


 

[责任编辑:王青]

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