买房投资9个误区令人血本无归
来源:华夏经纬 2012年08月13日 08:27
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[摘要]不可否认,在2010年之前买房子怎么看都是个正确的决定,但是,如果把房地产市场的历史本身当做它的发展规律,你可能要为自己的错误判断付出代价。如今,因为政府的控制和未来经济前景的难以预测,想获得随便买套房子就赚升值、赚租金这种轻松的好处已经越来越难。

不可否认,在2010年之前买房子怎么看都是个正确的决定,但是,如果把房地产市场的历史本身当做它的发展规律,你可能要为自己的错误判断付出代价。如今,因为政府的控制和未来经济前景的难以预测,想获得随便买套房子就赚升值、赚租金这种轻松的好处已经越来越难。

我们不得不提醒你的是,在买房子,尤其是买房用于投资这件事情上,由于市场政策和价格发生的急剧变化,几年前看来正确的决策,现在可能是导致你亏钱的错误判断。

坚信炒房还能赚钱

这句话在过去的10年内,似乎是绝对正确的投资箴言。因为过去10年很多城市房价的涨幅都已经是七八倍。但是现在把购买一套房子视做稳赚不赔的保值或投资行为,并不像你想象的那么安全。各地明显超出当地居民收入可承受能力的房价也表明,随便买套房子并在不久后能以一个几倍的好价格卖出的可能性正在变小,未来涨势缓慢的可能性正在变大。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为,像北京、上海这样的一线城市,房价已经进入了高位,甚至接近居民购买力极限,接下来几年几乎不会有大幅度上升的空间。而那些买房限购城市的居民如果想要再买房投资,只能涌去不限购或者政策执行尺度较松的城市买,直接影响就是会打破当地房产市场的真实平衡。

作为投资和使用价值兼备的房屋,最合理的居住与投资的比例是8:2。如果你在异地买了住宅,又不是打算退休后去养老居住,接下来的问题就是,到哪里去找愿意出更高价钱的买家?收入水平不及你的当地居民,还是一个和你一样的投资客?

因此,即使是出于投资的目的,你也要充分考虑房子的宜居性,因为房子投资价值的实现仍然依附在居住价值上。

在北上广深核心地段的成熟板块,例如上海的中环以内,北京的三环以内,以及可确定的地铁沿线,都具备比较充足稳定的市场需求。

买房,用于出租

一个已成定论的事实是:租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值增值目的的资产配置。所以,仅仅根据一个城市的商品住房销售情况,很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求,有多少是纯粹的投资投机目的。但是从居住的角度看,租房是纯粹解决居住需要的消费性行为。

因此,衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求,租金是一个重要标杆。目前中国绝大部分城市的房价租金售价比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算,北上广深很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金,在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。

经过了几轮政策调整,买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素,大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来,也占到总价的10%以上。买入时1.5%至3%的契税,卖出时2%的个人所得税、5.55%的营业税和1%至2%的中介费,如果贷款,还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱,但是你必须支付。

[责任编辑:余纯]

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