体验课221课:开发商无法如期交房“扯由头”,遇延期交房如何维权

亿房网编辑 王青 2014-06-25 07:00
【摘要】
“要搞清楚开发商延期交房的真正理由是在于开发商还是真的在于不可抗力的因素,不能轻信开发商的理由,可以去相关部门查证。如果不是不可抗力因素,开发商是要承担逾期交房的违约责任的。 ”
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亿房网友:我在东西湖买了一套精装修交房标准的期房,原定于2013面12月31日交房,后开发商以天然气无法施工为由延期交房,(实为开发商资金紧张),延期到2014年6月30日,当时业主统一找开发商协商一致6月30号无论能否交房都会先行赔付违约金,今天已经6月16号,房子又要延期。

首先要搞清楚开发商延期交房的真正理由是在于开发商还是真的在于不可抗力的因素,不能轻信开发商的理由,可以去相关部门查证。如果不是不可抗力因素,开发商是要承担逾期交房的违约责任的。

开发商延期交房的认定

延期交房是指开发商在商品房预房合同规定的交付使用期限内,没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。延期交房包括两种情况:

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间,购房者给开发商一定的宽限期,经过一段时间等待就可以收房的情况。

2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:

1、因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。

2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平。

根据我国相关的法律法规,买卖合同中的标的物所有权自交付时转移,而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此,如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明,就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收,但没有在约定期限之内办好房产权证,构成延期的,应该按照合同约定支付违约金。

(责任编辑:王青)

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