房产一席谈:开发商被查封 对购房者有何影响?

亿房网编辑 杨钧 2015-01-30 07:04
【摘要】
“开发商因资金链断裂或破产等因素,导致房子被查封的情况在现实中时有发生,订购了这些房子或已支付相关款项的购房者最为关心的就是:开发商如果被查封,对自己有何影响?其合法权益又该如何维护?”
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房产一席谈:开发商被查封 对购房者有何影响?

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【典型案例】

因涉及债权债务纠纷,某开发商在深圳、杭州等地房源被政府锁定后,其位于武汉白沙洲的589套房源也于近日被查封,对此不少业主开始担忧自身合法权益是否会受到影响。据相关项目负责人回应称,目前楼盘施工还在照常进行,不会受“房源被查封”的影响。至于房源为何被查封,何时解封,却没有给出明确的答复。

购买了该项目的业主金先生已经交付了30多万的首付款,在向银行办理房贷手续时却被银行告知,该房源已被查封,银行已暂停对该项目发放贷款。对此金先生颇为苦恼:交了那么多首付,现在却无能为力,是不是只能等着楼盘解封后再去申请住房贷款?

【案例分析】

所购房屋被查封,会给购房者带来很大的麻烦。不仅可能导致无法顺利办理过户,而且被查封的房产可能会被司法拍卖的风险。

其实法院查封并不会影响业主和开发商签订合同的效力。据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依据法律规定登记。因此,如果购房者与开发商是在法院查封之前签订了买卖合同,并在查封后交清了全部购房款,但没有依法办理过户登记手续,该房屋所有权未发生转移,因此法院可以查封。由于房屋被查封是开发商的原因造成,购房者对此并无过错,开发商已构成违约。因此,可向执行查封的法院提出执行异议,并可同时向房屋所在地的法院起诉,请求确权并要求开发商按照合同约定承担违约责任。

而针对金先生这种情况,已签订了购房合同并支付了首付款的业主,可要求解除买卖合同,要求开发商退还首付款,承担违约金。

房产一席谈:开发商被查封 对购房者有何影响?

【业主若无责 可获房产证】

遇到此种情况,业主究竟该如何维护自身权益,通过何种途径取回自己的房产证呢?房地产律师认为,开发商对业主有限期办证的义务,因自身原因导致无法办证的话,则属于责任违约行为。根据目前的情况,如果开发商名下还有资产,相关部门应作出行政处罚决定,将其资产拍卖,补缴齐欠款,使开发商获得可以办理房产证的资格;如果开发商名下没有任何资产,已经破产清算,应中止其债务关系,终止一切处罚决议,并帮助业主尽快办理房产证等相关证件。

值得注意的是,如果开发商一直处于濒临破产状态,却没有吊销执照,业主们就不能自行申请办理房产申请手续。

【业主仍应做好维权准备】

对于业主而言,房源能顺利解封,自然是最好的结果。但律师还是提醒,购房者在遇到楼盘被查封后,还是应做好维权准备。

如果业主已经签订购房合同,并且在房管部门进行了备案登记,业主的权益将按照合同约定受到保护;若开发商延期交房,可按照合同违约条款索赔。

如果业主已经签订了购房合同但未进行备案,应尽快凭购房合同和发票,前往房管部门申请备案,交纳购房款后将房屋解封;如果业主无法单方申请合同备案的,应尽早凭购房合同和发票向法院起诉开发商,由法院判决合同效力,若合同有效也可进行解封。

若业主只是签订了认购书,但因房屋被查封而无法实现销售,应由开发商承担违约责任,可要求开发商双倍返还定金或认购金。

【如何防范商品房被查封?】

购房者在向购买商品房或预售房前,因先到房地产交易中心查询是否被查封。

如果开发商在向购房者销售商品房时,故意隐瞒该房屋被查封的事实,购房者可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

购房者在签署商品房认购书后,应尽早签订预售商品房买卖合同或现房买卖合同,并督促开发商办理预售登记或产权登记。由于不动产登记的公示公信力,只有经过预售登记或产权登记,购房者的利益才能获得有效地保护。

【商品房查封后该怎么办?】

购房后,但未取得房产证前,因开发商方面原因导致房产被法院查封,可以分为以下几种具体情况:

一、已支付全部房款并已收楼入住。当购房者已付清全部房款并已收楼入住,遇到因开发商方面的原因致使所购买的房屋被法院查封的情况时,可直接向执行查封的法院提出执行异议,并可同时向房屋所在地的法院起诉,请求确权并要求开发商承担违约责任。

二、已支付全部房款但还未收楼入住。在这种情况下,购房者除了可以向房屋所在地的法院起诉,请求确权并要求开发商承担违约责任、向执行查封的法院提出执行异议外;还可以要求与开发商解除合同退回房款及赔偿损失。购房者如果选择解除合同的,应注意开发商是否具有退款及赔偿的能力,如果发现开发商确已失去退款能力,还是选择把房子拿到手较为划算。

三、已支付部分房款。这个时间点房屋被法院查封,购房者可向房屋所在地的法院起诉,要求开发商承担违约责任,若还未收楼入住,还可要求与开发商解除合同。

四、只支付了购房定金尚未签订《商品房买卖合同》。如果购房者支付了定金并与开发商签订《购房认购书》后,在签订《商品房买卖合同》前,所购房屋被查封的话。此时,购房者可要求开发商承担双倍返定金的违约责任,并可要求解除合同。

(责任编辑:杨钧)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。

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