房产一席谈:遭遇烂尾楼走投无路 专家教你如何绝境逢生
来源:亿房网编辑杨钧 2015年01月16日 07:03
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[摘要]市民刘先生因为购买了一处烂尾楼而烦心不已,对于购房者来说,这种情况可能是最不愿看到的。那么如何避免买到烂尾楼?不幸买到烂尾楼又有什么解决办法呢?本期“房产一席谈”就与您聊聊烂尾楼的那些事。

遭遇烂尾楼走投无路 专家教你如何绝境逢生

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【上期回顾】不要被误导!教你看清买房“缩水”陷阱

【阅读提示】

开发商破产或跑路,其在建的楼盘就很可能会面临“烂尾”的窘境。不得不为购买这些房子的人捏把汗——要是真买到了烂尾楼,怎么才能维护自己的合法权益呢?

【典型案例】

“真是霉到家了,把所有积蓄都交给了开发商,还和银行签订了几十万的贷款,得到的却是一处烂尾楼!”提及位于江汉区新华路的某楼盘,市民刘先生苦恼不已。当主体工程快完工时,他突然发现项目停工,营销中心关闭、法院查封,快要建好的房子就这样莫名其妙地“烂尾”了,2009年交房的时限也变得遥遥无期。

这种由于开发商资金链断裂而引发的楼盘烂尾,如今仍时有发生,对于购房者来说,碰到这种情况又该怎么办呢?那么,什么是烂尾楼?如何避免买到烂尾楼?不幸买到烂尾楼又有什么解决办法呢?

遭遇烂尾楼走投无路 专家教你如何绝境逢生

【烂尾原因大起底】

烂尾楼,顾名思义,是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。

烂尾楼形成的原因可说是多种多样的,现实中包括在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等,都有可能导致在建楼盘烂尾。不过,其中最常见的还是因为开发商资金链条断裂,即工程未完工,开发商却拿不出钱来了,银行方面也不愿继续放贷,而项目又无法转让给其他投资人,最终就成了避之不及的烂尾楼。

【遭遇烂尾楼 弄清产权归属是关键】

万一购房者真的遭遇了烂尾楼,首先还是要学会“自救”,通过法律手段尽可能保障自身的权益。

如果开发商宣告破产时房屋尚未建成,就会造成开发商对购房人不能履行责任。根据房屋的买受方式的不同,可以分为两种具体情况:按揭贷款买房和对卖方分期付款买房,这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此,购房者首先应咨询专业的法律意见,弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。律师提醒,购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押;最后如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等。

如果开发商破产后房已建成,购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证:

1.购房者应到工商行政部门,查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销;

2.如已合法注销,购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明,以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料,到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后,应当予以办理。

【团结力量大 分步交涉维权】

在搞清楚产权归属后,购房者则应尽量与其他业主一起,获得最大限度的法律支持。

首先,如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能,可以尝试给开发商一点时间,如果其能在短时间内筹措到资金,完成后续工程,购房者的损失便可降到最少。

其次,若是开发商因为资不抵债而破产,遭遇“烂尾”危机,则不可将房子退给开发商。因为退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债,不得不宣布破产,其资产会被法院拍卖,而根据破产法偿债先后的规定,消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。

另外,若决定要起诉发展商时,业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司,并且获得胜诉、得到赔偿,而有的业主没有及时起诉,可能最终就得不到赔偿。 

[责任编辑:杨钧]

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